La nue-propriété à Marseille attire de plus en plus d’investisseurs, et le 6e arrondissement en est l’un des secteurs les plus recherchés. Castellane, la Préfecture, Notre-Dame-du-Mont, Vauban ou le Palais de Justice : ces quartiers centraux réunissent de beaux immeubles anciens, des appartements familiaux et de nombreux propriétaires installés depuis longtemps. Pour eux, le viager et la vente en nue-propriété sont deux façons de valoriser leur bien sans le quitter.
Le marché immobilier du 6e arrondissement
Le 6e est un arrondissement central, bien desservi par le métro (Castellane, Estrangin-Préfecture, Notre-Dame-du-Mont) et proche de tout : commerces de la rue de Rome et de la rue Paradis, cours Julien, Vieux-Port à quelques minutes. On y trouve surtout des appartements en copropriété dans des immeubles de caractère, souvent spacieux, ainsi que quelques maisons sur les pentes de Vauban, au pied de Notre-Dame-de-la-Garde.
Cette situation centrale et la qualité du bâti rassurent les acquéreurs : un bien du 6e garde sa valeur dans le temps, ce qui en fait un support idéal pour un investissement de long terme comme la nue-propriété ou le viager.
La nue-propriété à Marseille : comment ça marche ?
Vendre en nue-propriété consiste à séparer la propriété en deux :
- l’usufruit, que le vendeur conserve : il continue d’habiter le bien ou de le louer et d’en percevoir les loyers ;
- la nue-propriété, qu’il vend : l’acquéreur deviendra plein propriétaire à la fin de l’usufruit, en général au décès du vendeur.
Le vendeur reçoit la totalité du prix en une seule fois, sans rente. Le prix tient compte de la valeur du bien et de l’âge de l’usufruitier : plus il est âgé, plus la part de la nue-propriété est importante.
Investir en nue-propriété dans le 6e : est-ce rentable ?
Pour un investisseur, acheter la nue-propriété d’un appartement du 6e présente plusieurs atouts :
- un prix d’achat réduit par rapport à la pleine propriété ;
- aucune gestion : pas de locataire, pas de loyers à encaisser, pas de travaux courants ;
- une fiscalité légère : pas de revenus fonciers à déclarer, et la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière ;
- une plus-value mécanique : au terme de l’usufruit, l’acquéreur récupère la pleine propriété d’un bien bien situé.
La contrepartie : la durée de l’usufruit n’est pas connue à l’avance. Il s’agit donc d’un placement de long terme, adapté à ceux qui préparent leur retraite ou la transmission de leur patrimoine.
Vendre en viager dans le 6e arrondissement
Le viager occupé est l’autre grande solution pour les propriétaires du 6e. Le vendeur reste chez lui et perçoit un bouquet le jour de la vente, puis une rente viagère chaque mois, à vie. C’est la formule idéale pour compléter sa retraite tout en restant dans son quartier, près de ses commerces et de ses habitudes.
Viager ou nue-propriété : que choisir ?
| Votre objectif | La solution adaptée |
|---|---|
| Un revenu régulier à vie | Viager occupé (bouquet + rente) |
| Un capital important immédiatement | Vente de la nue-propriété |
| Continuer à louer le bien | Nue-propriété avec réserve d’usufruit |
| Aider ses enfants de son vivant | Nue-propriété ou viager, selon le besoin |
Pourquoi faire appel à AG Viager dans le 6e ?
AG Viager accompagne vendeurs et investisseurs à Marseille et dans toute la région. Son dirigeant, Alain Gril, compte plus de 35 ans d’expérience dans l’immobilier ; expert évaluateur auprès du SNPI et ancien conseiller en gestion de patrimoine, il vous aide à choisir entre viager et nue-propriété, à estimer votre bien au juste prix et à sélectionner un acquéreur fiable.
Questions fréquentes
Peut-on vendre la nue-propriété d’un appartement loué dans le 6e ?
Oui. En gardant l’usufruit, vous continuez à percevoir les loyers tout en touchant le prix de la nue-propriété.
Qui paie les charges de copropriété ?
En principe, l’usufruitier paie les charges courantes et le nu-propriétaire les gros travaux. L’acte de vente peut préciser la répartition.
À partir de quel âge la nue-propriété est-elle intéressante ?
Il n’y a pas de règle stricte, mais plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée et donc le prix versé.
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