Investir en nue-propriété au Mourillon est l’une des façons les plus accessibles d’entrer dans le quartier le plus recherché de Toulon. Ici, les biens se vendent vite et se négocient peu. La nue-propriété permet d’acheter aujourd’hui un bien de qualité à prix réduit, et d’en récupérer la pleine propriété plus tard, sans gestion ni fiscalité locative entre-temps.

Le Mourillon, le quartier le plus recherché de Toulon

Toulon compte 179 116 habitants (INSEE, 2023). C’est la plus grande ville du Var et le cœur d’une agglomération de plus de 600 000 personnes. Au sein de la ville, le Mourillon occupe une place à part. Ce quartier, situé à l’est du centre, s’est développé autour d’un ancien village de pêcheurs. Il a gardé son ambiance de village, avec son marché, ses petites rues et ses commerces de proximité.

Son principal atout, c’est la mer. Les plages du Mourillon s’étendent le long des anses aménagées (anse Mistral, anse du Lido, anse de la Source), avec le fort Saint-Louis en point de repère. Le quartier attire à la fois des familles, des retraités et des actifs qui travaillent à Toulon, notamment dans la Marine nationale et le port.

Cette demande se lit dans les prix. Un appartement au Mourillon se négocie autour de 4 000 à 4 200 €/m² selon les secteurs, contre environ 2 750 €/m² en moyenne à Toulon. Les maisons, rares, dépassent souvent 5 000 €/m².

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La propriété d’un bien peut être divisée en deux :

• l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les loyers ;
• la nue-propriété, c’est-à-dire la propriété du bien sans en avoir l’usage pour l’instant.

Lorsque vous achetez la nue-propriété d’un appartement au Mourillon, le vendeur (souvent une personne âgée) garde l’usufruit. Il continue d’y vivre ou de le louer. À son décès, l’usufruit s’éteint automatiquement et vous devenez plein propriétaire, sans formalité ni droits supplémentaires à payer.

Contrairement au viager, il n’y a pas de rente : le prix est versé en une seule fois, le jour de la signature chez le notaire.

Pourquoi investir en nue-propriété au Mourillon ?

Un prix d’achat réduit. Vous ne payez qu’une partie de la valeur du bien, puisque vous n’en aurez l’usage que plus tard. La décote dépend surtout de l’âge de l’usufruitier : plus il est âgé, plus la part de la nue-propriété est élevée.

Aucune gestion. Pas de locataire à trouver, pas de loyers impayés, pas de vacance locative. Les charges courantes et la taxe foncière restent en principe à la charge de l’usufruitier.

Une fiscalité légère. Le bien ne vous rapporte aucun loyer pendant la durée de l’usufruit, donc aucun revenu à déclarer. En règle générale, la valeur du bien n’entre pas dans votre impôt sur la fortune immobilière (IFI) : c’est l’usufruitier qui la déclare. Enfin, à l’extinction de l’usufruit, vous récupérez la pleine propriété sans impôt supplémentaire.

Un emplacement qui garde sa valeur. Un bien au Mourillon reste recherché, que vous souhaitiez l’habiter, le louer ou le revendre une fois la pleine propriété récupérée.

Les points à bien vérifier

La nue-propriété est un placement de long terme, qui demande quelques précautions :

• la durée est inconnue : vous ne savez pas à quelle date vous récupérerez l’usage du bien ;
• votre argent est immobilisé : il est difficile de revendre une nue-propriété avant la fin de l’usufruit ;
• la répartition des travaux : les grosses réparations (toiture, murs porteurs, ravalement) sont en principe à la charge du nu-propriétaire. Il faut donc bien connaître l’état de l’immeuble et de la copropriété avant d’acheter ;
• l’acte notarié : il doit préciser clairement les droits et obligations de chacun.

Vous êtes propriétaire au Mourillon ?

La nue-propriété intéresse aussi les vendeurs. Elle vous permet de percevoir immédiatement un capital tout en restant chez vous, à vie. C’est une solution choisie pour aider ses enfants ou petits-enfants, financer une aide à domicile ou simplement profiter de sa retraite plus sereinement.

Si vous préférez des revenus réguliers, le viager occupé est une alternative : un capital à la signature, puis une rente chaque mois.

AG Viager vous accompagne à Toulon

Spécialiste du viager et de la nue-propriété dans le Var, AG Viager accompagne aussi bien les investisseurs que les propriétaires toulonnais. Alain Gril, expert évaluateur auprès du SNPI, estime la valeur du bien et de la nue-propriété, vérifie l’état de la copropriété et coordonne la vente avec le notaire.

Vous êtes propriétaire et souhaitez connaître la valeur de votre nue-propriété ? Demandez votre étude offerte, réalisée à votre domicile.

Vous cherchez à investir au Mourillon ou ailleurs à Toulon ? Confiez-nous votre recherche : nous vous prévenons dès qu’un bien correspondant à vos critères est disponible.

Sources : INSEE, DVF.