Entre les calanques et le cap Canaille, Cassis est l’une des communes les plus convoitées du littoral provençal. Ses prix immobiliers figurent parmi les plus élevés des Bouches-du-Rhône, et sa population compte une forte proportion de retraités propriétaires. Deux raisons qui font du viager occupé à Cassis une solution particulièrement adaptée, pour les vendeurs comme pour les acheteurs.

Cassis en quelques chiffres

Cassis compte environ 6 700 habitants, sur un territoire d’à peine 27 km², en grande partie protégé par le parc national des Calanques. La population a diminué d’environ 10 % en dix ans, sous l’effet de la pression immobilière et de la multiplication des locations saisonnières.

C’est l’une des communes les plus âgées du département : l’âge médian dépasse 55 ans, et les plus de 60 ans représentent environ 40 % des habitants. Le revenu médian, autour de 45 600 € par an, compte parmi les plus élevés des Bouches-du-Rhône.

Le parc immobilier reflète cette double vocation de lieu de vie et de villégiature. Sur environ 6 100 logements, seuls 57 % sont des résidences principales, et les résidences secondaires représentent environ un logement sur trois. Près de six habitants sur dix sont propriétaires de leur logement.

Sources : INSEE (recensement de la population), données DVF des ventes notariées, commune de Cassis. Chiffres à jour en octobre 2026.

Le marché immobilier à Cassis

Les prix à Cassis n’ont rien de comparable avec le reste du département. D’après les ventes notariées (DVF), le prix moyen atteint environ 8 800 € le m² pour une maison et 7 500 € le m² pour un appartement. Le prix médian d’une maison dépasse souvent le million d’euros.

En dix ans, les prix ont progressé de plus de 60 % pour les maisons et de plus de 70 % pour les appartements. La dernière année marque une stabilisation, mais la rareté des biens et l’attrait de la commune soutiennent le marché.

Pour un propriétaire, cela signifie un patrimoine immobilier important. Pour un acheteur, c’est un marché difficile d’accès, sauf à passer par le viager.

Les quartiers de Cassis

Les prix varient sensiblement d’un secteur à l’autre :

• Le centre ancien et le port : ruelles, maisons de village et appartements à deux pas des quais. Un secteur très demandé, avec une forte proportion de locations, où les biens à l’année se font rares.
• Le Bestouan et les Janots, à l’ouest : quartiers résidentiels tournés vers les calanques, entre la plage du Bestouan et Port-Miou. On y trouve des résidences avec vue mer et des villas plus discrètes.
• Le Revestel et la route des Crêtes, à l’est : les hauteurs face au cap Canaille, avec les villas les plus prisées de la commune. Certaines rues dépassent 11 000 € le m².
• Les quartiers des coteaux, entre vignes et pinèdes : plus calmes et un peu plus accessibles, appréciés des familles et des retraités qui veulent de l’espace.

Ce qui fait l’attractivité de Cassis

Cassis cumule des atouts rares sur la côte méditerranéenne :

• Les calanques : Port-Miou, Port-Pin et En-Vau sont à quelques pas de la ville, au cœur du parc national.
• Le cap Canaille : il compte parmi les plus hautes falaises maritimes d’Europe, avec la route des Crêtes qui relie Cassis à La Ciotat.
• Le vignoble : le vin de Cassis a été l’une des toutes premières appellations d’origine contrôlée de France, en 1936.
• La proximité de Marseille : à une trentaine de kilomètres, avec une gare TER et un accès rapide à l’autoroute.
• Une vie de village à l’année, avec ses commerces, son marché et ses festivités, malgré l’affluence estivale.

La commune a d’ailleurs fortement majoré la taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour préserver le logement des Cassidains, signe de la pression qui pèse sur le marché.

Pourquoi le viager occupé est adapté à Cassis

Beaucoup de retraités cassidains vivent dans un bien acheté il y a des décennies, qui vaut aujourd’hui une petite fortune. Leurs revenus, eux, n’ont pas suivi. Le viager occupé répond exactement à cette situation : vendre son bien tout en continuant à y vivre, et transformer ce patrimoine en revenus.

Côté acheteurs, le viager occupé est l’un des rares moyens d’acquérir un bien à Cassis à un prix inférieur au marché, sans emprunt, avec un horizon patrimonial de long terme.

Les avantages pour le vendeur

• Rester chez soi : le vendeur conserve le droit d’occuper son logement jusqu’à la fin de sa vie, dans le quartier qu’il connaît.
• Percevoir un capital et des revenus : le bouquet versé à la signature, puis une rente à vie, indexée chaque année.
• Alléger ses charges : les gros travaux passent en général à la charge de l’acheteur, et la taxe foncière peut l’être aussi selon l’accord.
• Préparer sa succession : le viager peut aider des enfants de son vivant ou simplifier la transmission, tout en gardant la maîtrise de son patrimoine.

Les inconvénients pour le vendeur

• Le bien sort du patrimoine : il ne sera pas transmis aux héritiers, ce qui mérite d’en parler en famille avant de se décider.
• Un prix inférieur à la valeur libre : le prix tient compte de l’occupation et de l’âge du vendeur. C’est la contrepartie du droit de rester chez soi.
• Pas de location possible : en général, le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation, qui ne lui permet pas de louer le bien, même saisonnièrement.

Les avantages pour l’acheteur

1. Entrer sur un marché très sélectif : le viager rend accessible un bien à Cassis à un coût bien inférieur à son prix de marché.
2. Pas de crédit : le paiement est étalé entre le bouquet et la rente, sans emprunt.
3. Un actif rare et recherché : à Cassis, la demande dépasse l’offre, ce qui protège la valeur du bien sur le long terme.
4. Aucune gestion locative : le bien est occupé et entretenu par le vendeur.

Les inconvénients pour l’acheteur

• Une durée inconnue : l’acheteur ne sait pas quand il disposera du bien. C’est l’aléa propre au viager.
• Des charges à prévoir : gros travaux et souvent taxe foncière, sur une longue période.
• Une rente à sécuriser : en cas de décès de l’acheteur, ses héritiers doivent continuer à payer la rente. Une assurance ou une épargne dédiée permet d’anticiper ce cas.

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