Entre le port du Brusc, les plages de Bonnegrâce et les hauteurs du Cap Sicié, Six-Fours-les-Plages fait partie des communes les plus recherchées du littoral varois. Le viager à Six-Fours-les-Plages y trouve naturellement sa place : une population de retraités nombreuse, des biens de qualité et des prix élevés. Mais on oublie souvent un point essentiel : le viager bénéficie d’une fiscalité particulièrement avantageuse, aussi bien pour celui qui vend que pour celui qui achète.

Six-Fours-les-Plages en quelques chiffres

Six-Fours-les-Plages compte un peu plus de 37 000 habitants, et sa population a progressé d’environ 8 % en dix ans. C’est une ville au profil nettement senior : un tiers des habitants a 65 ans ou plus, soit bien au-dessus de la moyenne nationale, et les retraités représentent la première catégorie de ménages de la commune.

Côté immobilier, le prix moyen tourne autour de 5 250 € le m², aussi bien pour les maisons que pour les appartements. Il atteint ou dépasse 6 000 € le m² dans les secteurs proches de la mer. En treize ans, les prix ont progressé de près de 30 %, signe d’un marché solide et durablement attractif.

Pour un propriétaire senior, cela signifie souvent un patrimoine important, mais immobilisé. Pour un acquéreur, c’est l’assurance d’investir dans une commune dont la valeur tient dans le temps.

Des quartiers aux profils variés

Six-Fours-les-Plages offre des cadres de vie très différents d’un secteur à l’autre :

• Le Brusc, ancien village de pêcheurs tourné vers le port et l’île des Embiez, très prisé pour son ambiance et sa proximité avec la mer.
• Bonnegrâce et la Coudoulière, le long des plages, où se concentrent les appartements avec vue et les biens les plus recherchés.
• Reynier et les Lones, secteurs résidentiels plus calmes, avec de nombreuses maisons individuelles et jardins.
• Le centre et les Playes, pratiques au quotidien, avec commerces, services et équipements de santé à proximité.
• Les hauteurs, autour du fort, de la Collégiale Saint-Pierre et du Cap Sicié, appréciées pour leurs vues et leur environnement naturel.

Ce cadre de vie, l’ensoleillement exceptionnel et la présence de nombreux services médicaux expliquent pourquoi tant de retraités choisissent d’y rester le plus longtemps possible. C’est précisément ce que permet le viager occupé.

Pour le vendeur : une rente viagère faiblement imposée

C’est le premier atout fiscal du viager, et il est souvent méconnu. La rente viagère n’est pas imposée en totalité : seule une fraction est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, et cette fraction dépend de l’âge du vendeur au moment du premier versement :

• moins de 50 ans : 70 % de la rente est imposable ;
• de 50 à 59 ans : 50 % ;
• de 60 à 69 ans : 40 % ;
• 70 ans et plus : seulement 30 %.

Autrement dit, pour un vendeur de 70 ans ou plus, 70 % de la rente perçue échappe totalement à l’impôt. C’est un complément de revenu régulier, garanti à vie, et très peu fiscalisé.

Pour le vendeur : un bouquet qui n’est pas un revenu

Le bouquet, c’est-à-dire la somme versée le jour de la signature chez le notaire, n’est pas considéré comme un revenu. Il n’est donc pas soumis à l’impôt sur le revenu.

Lorsque le bien vendu est la résidence principale du vendeur, la vente est en outre exonérée d’impôt sur la plus-value. C’est le cas le plus fréquent en viager occupé : le vendeur continue d’habiter chez lui, et il ne paie aucun impôt sur le gain réalisé depuis l’achat de son logement.

Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value reste imposable, mais elle bénéficie des abattements pour durée de détention. Au-delà de 22 ans de détention, elle est totalement exonérée d’impôt sur le revenu, et au-delà de 30 ans, des prélèvements sociaux. À Six-Fours-les-Plages, beaucoup de propriétaires détiennent leur bien depuis très longtemps : la plus-value est alors souvent fortement réduite, voire nulle.

Pour le vendeur : un patrimoine plus facile à transmettre

Vendre en viager permet aussi de préparer sa succession dans de bonnes conditions. Le bouquet peut servir à aider ses enfants ou petits-enfants de son vivant, en profitant des abattements sur les donations, qui se renouvellent tous les quinze ans. On transmet ainsi plus tôt, au moment où les proches en ont le plus besoin, et avec une fiscalité allégée.

Enfin, pour les patrimoines plus importants, le viager occupé peut aussi alléger l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : lorsque l’acquéreur n’est pas un membre de la famille, le vendeur n’est plus imposé que sur la valeur de son droit d’occupation, et non plus sur la valeur totale du bien.

Pour l’acheteur : des frais d’acquisition réduits

Côté acquéreur, le viager occupé présente lui aussi des avantages fiscaux concrets. Les droits de mutation, plus connus sous le nom de « frais de notaire », sont calculés sur le prix de vente du viager, c’est-à-dire sur le bouquet et la rente. Or ce prix tient compte de l’occupation du bien par le vendeur. L’acheteur paie donc des frais calculés sur une valeur inférieure à celle du bien libre, ce qui représente une économie non négligeable.

Pour l’acheteur : un IFI allégé et aucune fiscalité locative

Tant que le vendeur occupe le logement, l’acquéreur ne détient que la nue-propriété du bien. S’il est assujetti à l’IFI, il n’est imposé que sur la valeur de cette nue-propriété, et non sur la valeur totale du bien.

Autre avantage : l’investissement ne génère aucun loyer pendant la durée d’occupation. Il n’y a donc pas de revenus fonciers à déclarer, ni d’imposition supplémentaire chaque année. L’acquéreur se constitue progressivement un patrimoine, sans alourdir sa fiscalité, dans une commune où la valeur immobilière a fortement progressé au cours des dernières années.

Une précaution à connaître : le viager en famille

Le viager entre membres d’une même famille est possible, mais il fait l’objet d’une attention particulière de l’administration fiscale. Lorsque l’acquéreur est un héritier du vendeur, la vente peut être présumée être une donation déguisée, sauf à prouver qu’elle a bien été payée. Dans ce cas, un accompagnement rigoureux est indispensable pour sécuriser l’opération.

Faire le point sur votre situation à Six-Fours-les-Plages

Chaque situation est différente : âge du vendeur, nature du bien, résidence principale ou secondaire, objectifs de transmission… Les avantages fiscaux du viager doivent donc être étudiés au cas par cas.

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Sources : INSEE (recensement de la population 2023), DVF et données de marché 2026, Ville de Six-Fours-les-Plages.