La fiscalité du viager à Toulon est souvent ce qui décide un propriétaire à franchir le pas. Pour le vendeur, la rente est en grande partie exonérée d’impôt, et la vente de sa résidence principale ne génère aucun impôt sur la plus-value. Pour l’acquéreur, l’achat se fait sur une valeur qui tient compte de l’occupation du logement. Voici ce qu’il faut savoir avant de vendre ou d’acheter en viager à Toulon.

Toulon, une ville où le viager a toute sa place

Avec 179 116 habitants (INSEE, 2023), Toulon est la première ville du Var. Elle compte de nombreux retraités propriétaires de leur logement, souvent depuis longtemps, dans des quartiers comme le Mourillon, le Cap Brun, Saint-Jean-du-Var ou le centre ancien.

Les prix y restent plus accessibles que sur le reste du littoral varois : environ 2 750 €/m² en moyenne pour un appartement et 4 500 €/m² pour une maison, avec de fortes différences d’un quartier à l’autre. Pour un senior, c’est souvent un patrimoine important, mais qui ne rapporte rien tant qu’il n’est pas vendu. Le viager permet de le transformer en revenus, sans quitter son logement.

Les avantages fiscaux pour le vendeur

Une rente en grande partie exonérée d’impôt. Seule une fraction de la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu. Cette fraction dépend de l’âge du vendeur au moment du premier versement :

• 50 % s’il a entre 50 et 59 ans ;
• 40 % s’il a entre 60 et 69 ans ;
• 30 % seulement s’il a 70 ans ou plus.

Autrement dit, au-delà de 70 ans, 70 % de la rente échappe à l’impôt. Les prélèvements sociaux s’appliquent uniquement sur la part imposable.

Pas d’impôt sur le bouquet. Le capital versé à la signature n’est pas un revenu : il n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu.

Pas d’impôt sur la plus-value pour la résidence principale. Si vous vendez en viager le logement que vous occupez, la plus-value est exonérée, comme pour une vente classique. Pour un autre bien, d’autres exonérations peuvent s’appliquer : durée de détention, ou situation de certains retraités aux revenus modestes.

Un patrimoine qui sort de la succession. Le bien vendu n’entre plus dans votre succession. Le bouquet et les rentes déjà perçus peuvent, eux, être utilisés librement de votre vivant, par exemple pour aider vos enfants ou petits-enfants.

Les avantages fiscaux pour l’acquéreur

Des frais de notaire calculés sur le prix du viager. Les droits de mutation sont calculés sur le prix réellement payé, c’est-à-dire le bouquet et la valeur de la rente, c’est à dire sur la valeur du bien occupée (pleine propriété déduction faite de la valeur d’occupation) et non sur le prix de la pleine propriété. Ce prix tient compte de l’occupation du logement par le vendeur. Il est donc inférieur à la valeur du même bien libre, et les frais diminuent d’autant.

Pas de revenus à déclarer. En viager occupé, le bien ne produit aucun loyer pour l’acquéreur pendant la durée de l’occupation : il n’y a donc rien à déclarer au titre des revenus fonciers.

Pas d’impôt quand le logement se libère. Au décès du vendeur, l’acquéreur devient pleinement propriétaire du bien libre, sans aucun impôt ni droit supplémentaire à payer.

Un investissement sans crédit lourd. Le paiement étalé sous forme de rente permet d’acquérir un bien à Toulon sans emprunter la totalité du prix.

Les points à vérifier avant de signer

La fiscalité du viager dépend de chaque situation. Avant de vous engager, il est important de vérifier :

• si le bien est bien votre résidence principale au moment de la vente ;
• l’âge retenu pour le calcul de la part imposable de la rente (en couple, ce sont des règles particulières) ;
• l’indexation de la rente, qui la fait évoluer chaque année ;
• la répartition de la taxe foncière, des charges et des travaux entre vendeur et acquéreur.

Votre notaire reste votre interlocuteur pour valider ces points. Les règles fiscales peuvent évoluer d’une année à l’autre.

AG Viager vous accompagne à Toulon

Installé dans le Var, AG Viager accompagne les vendeurs et les investisseurs toulonnais de la première rencontre jusqu’à la signature chez le notaire. Alain Gril, ancien conseiller en gestion de patrimoine et expert évaluateur auprès du SNPI, vous aide à mesurer l’intérêt du viager selon votre situation.

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Sources : INSEE, DVF, Code général des impôts.