À Six-Fours-les-Plages, beaucoup de propriétaires âgés vivent dans la maison familiale, près du Brusc, de la Coudoulière ou du Reverdi. Quand ils pensent au viager, une question revient presque toujours : « Et mes enfants ? » Viager et succession sont en effet liés : vendre en viager change ce qui sera transmis. Voici les règles à connaître pour vendre en toute sérénité, et en toute transparence avec sa famille.

Vos héritiers ne peuvent pas s’opposer à la vente

Tant que vous êtes en vie, vous êtes seul maître de vos biens. Vos enfants n’ont aucun droit de veto sur la vente de votre maison, qu’elle soit classique ou en viager. Leur accord n’est pas demandé, et ils n’ont pas à signer l’acte.

Il est pourtant conseillé de leur en parler. Un projet expliqué en amont évite les incompréhensions plus tard. Nous pouvons d’ailleurs recevoir vos enfants avec vous, pour qu’ils comprennent le fonctionnement du viager et les garanties prévues.

Ce que reçoivent vos héritiers après un viager

Avec un viager, la maison sort de votre patrimoine le jour de la vente. Elle ne fera donc plus partie de la succession. En échange, vous avez perçu un bouquet, puis une rente chaque mois.

À votre décès :

• la rente s’arrête, et l’acheteur devient pleinement propriétaire du bien ;
• vos héritiers recueillent ce qui reste du bouquet et des rentes perçues, s’ils n’ont pas été dépensés, ainsi que vos autres biens ;
• ils n’ont rien à rembourser à l’acheteur, quelle que soit la durée pendant laquelle la rente a été versée.

C’est le principe même du viager : vous profitez de la valeur de votre maison de votre vivant, au lieu de la transmettre.

Viager et succession : un viager n’est pas une donation

Un viager est une vente : il ne peut pas servir à avantager un proche au détriment de vos autres héritiers. Si le prix est anormalement bas, ou si la rente n’a pas de réel caractère aléatoire, un juge peut requalifier la vente en donation déguisée. Les héritiers lésés peuvent alors agir en justice.

Deux règles du Code civil encadrent ce risque :

• La vente à l’un de vos enfants : si vous vendez en viager à un héritier direct, la loi présume qu’il s’agit d’une donation, sauf si vos autres enfants y ont consenti (article 918). Il vaut mieux vendre à un acheteur extérieur à la famille.
• L’aléa : la vente est nulle si le vendeur décède, dans les vingt jours suivant la signature, d’une maladie dont il était atteint au moment de la vente (article 1975).

Une estimation sérieuse du bien et un calcul de la rente conforme aux barèmes protègent la vente contre toute contestation.

Le cas des couples

Si vous vendez à deux, la rente peut être réversible : au premier décès, elle continue d’être versée en totalité au conjoint survivant, qui reste dans les lieux en viager occupé. Le couple est ainsi protégé jusqu’au bout, et la succession du premier conjoint est simplifiée.

Et si l’acheteur décède avant vous ?

Le contrat ne s’arrête pas. Les héritiers de l’acheteur reprennent son obligation : ils doivent continuer à vous verser la rente. S’ils ne le font pas, la clause résolutoire vous permet de récupérer votre bien. Votre situation, elle, ne change pas.

Viager et succession : un projet bien préparé avec AG Viager

AG Viager est une agence spécialisée dans le viager, installée à Carnoules dans le Var. Elle intervient à Six-Fours, à La Seyne, à Sanary et dans tout le département, ainsi que dans les Bouches-du-Rhône et les Alpes-Maritimes.

Alain Gril, ancien conseiller en gestion de patrimoine pendant vingt ans et expert évaluateur auprès du SNPI, aborde avec vous les questions de famille et de transmission. Avec plus de 35 ans d’expérience dans l’immobilier, il vous accompagne jusqu’à la signature chez le notaire. Vous pouvez aussi consulter notre page sur le viager à La Seyne et Six-Fours et notre article sur le viager à Hyères.

Vous envisagez un viager à Six-Fours-les-Plages ? Demandez votre étude personnalisée, gratuite et sans engagement, ou appelez-nous au 06 69 31 21 21.

Questions fréquentes : viager et succession

Le bouquet est-il soumis aux droits de succession ? Le bouquet vous appartient dès la signature. Ce qu’il en reste à votre décès entre dans votre succession, comme le reste de votre épargne, et suit les règles habituelles.

Puis-je vendre en viager si j’ai déjà fait une donation à mes enfants ? Oui, si vous êtes toujours propriétaire du bien vendu. Votre notaire vérifiera l’ensemble de votre situation avant la signature.

Mes enfants peuvent-ils racheter la maison plus tard ? Ils peuvent la racheter à l’acheteur s’il accepte de la vendre, comme n’importe quel acquéreur. Ils n’ont aucun droit prioritaire.

Le viager réduit-il ce que je laisse à mes enfants ? Oui, en principe, puisque la maison ne sera plus dans la succession. En contrepartie, vous vivez mieux votre retraite, et vous pouvez éviter de leur demander une aide financière.