« Si je vends en viager, mes enfants n’hériteront plus de rien ? » C’est l’une des questions que nous entendons le plus souvent dans le Var. Elle mérite une réponse claire : le viager ne supprime pas la succession, il la transforme. Voici ce qu’il faut savoir sur le viager et la succession, pour vous comme pour vos proches.

Viager et succession : ce qui change vraiment

Lorsque vous vendez en viager, votre bien n’appartient plus à votre patrimoine : il devient la propriété de l’acheteur. À votre décès, le logement ne sera donc pas transmis à vos héritiers.

En échange, vous avez perçu un bouquet à la signature, puis une rente chaque mois. Ces sommes font partie de votre patrimoine. Ce que vous n’aurez pas dépensé de votre vivant (épargne, placements, biens achetés) reviendra à vos héritiers, comme le reste de vos biens.

Autrement dit, le viager transforme un bien immobilier en patrimoine financier. La transmission existe toujours, mais sous une autre forme.

Vos enfants peuvent-ils s’opposer à un viager ?

Non. Tant que vous êtes en pleine capacité, vous êtes libre de vendre votre bien, en viager ou autrement, sans l’accord de vos enfants. Ils ne peuvent pas bloquer la vente.

Il est pourtant souvent préférable d’en parler en famille avant de vous lancer. Expliquer votre projet (rester chez vous, améliorer votre retraite, aider vos proches) évite les malentendus et les tensions plus tard.

Un outil pour préparer la transmission

Loin d’être un obstacle, le viager peut même faciliter la transmission de votre patrimoine :

• Il évite les difficultés de partage. Un bien immobilier se partage mal entre plusieurs héritiers, surtout dans une famille recomposée. À votre décès, une somme d’argent se répartit beaucoup plus simplement qu’une maison.
• Il évite l’indivision. Quand plusieurs héritiers reçoivent ensemble un logement, ils doivent se mettre d’accord pour le vendre ou le garder, ce qui crée souvent des conflits. Le viager règle la question à l’avance.
• Il permet de donner de son vivant. Une partie du bouquet peut servir à aider vos enfants ou petits-enfants au moment où ils en ont besoin, par exemple pour un achat immobilier ou un projet professionnel.

Donner une partie du bouquet : les avantages

Les donations de votre vivant bénéficient d’avantages fiscaux. Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 € sans droits de donation, et cet abattement se renouvelle tous les 15 ans. Il existe aussi un dispositif spécifique pour les dons de sommes d’argent, sous conditions d’âge.

Concrètement, une partie de votre patrimoine peut ainsi être transmise progressivement, avec peu ou pas d’impôt. Votre succession sera ensuite plus légère et plus simple à régler. Votre notaire vous aidera à choisir la forme la plus adaptée : don manuel, donation-partage, etc.

Vendre en viager à l’un de ses enfants : attention

C’est un cas particulier à connaître. Lorsqu’un parent vend son bien en viager à l’un de ses enfants, la loi présume qu’il s’agit en réalité d’une donation déguisée. Cette vente est alors prise en compte dans la succession, au détriment des autres héritiers, sauf s’ils ont donné leur accord à la vente.

Pour éviter tout litige, une telle opération doit être préparée avec soin, avec l’accord des autres enfants et l’accompagnement d’un notaire.

Et si c’est l’acheteur qui décède ?

Le viager ne s’arrête pas au décès de l’acheteur. Ce sont alors ses propres héritiers qui deviennent propriétaires du bien, et ils doivent continuer à vous verser la rente. Vous êtes protégé : vous conservez votre droit d’occuper le logement et votre rente.

AG Viager vous conseille sur votre projet

AG Viager est une agence spécialisée dans le viager, la nue-propriété et la vente à terme, implantée dans le Var. Elle intervient aussi dans les Bouches-du-Rhône et les Alpes-Maritimes. Alain Gril est diplômé de l’ICH (Cnam), expert évaluateur SNPI et ancien conseiller en gestion de patrimoine pendant 20 ans. Il vous aide à mesurer l’impact d’un viager sur votre patrimoine et sur votre succession, en lien avec votre notaire.

Vous vous interrogez sur les conséquences d’un viager pour vos héritiers ? Demandez votre étude personnalisée ou appelez-nous au 06 69 31 21 21.

Questions fréquentes

Mes enfants hériteront-ils de mon bien vendu en viager ?
Non, le bien appartient à l’acheteur. Vos enfants hériteront en revanche de ce qui reste du bouquet et des rentes que vous avez perçus.

Dois-je demander l’accord de mes enfants pour vendre en viager ?
Non, la décision vous appartient. Il est simplement conseillé de leur en parler pour éviter les malentendus.

Que deviennent les rentes déjà versées à mon décès ?
Elles vous appartiennent définitivement. Ce que vous n’avez pas dépensé entre dans votre succession, comme le reste de votre patrimoine.