Viager et successions : c’est souvent la première question que se posent les propriétaires du 7e arrondissement de Marseille, et leurs enfants. Endoume, le Roucas-Blanc, Saint-Victor, Bompard, Malmousque ou le Vallon des Auffes : ces quartiers en bord de mer abritent des biens de grande valeur, transmis parfois depuis plusieurs générations. Vendre en viager change la façon dont ce patrimoine sera transmis. Voici les règles à connaître.
Le 7e, un patrimoine familial souvent précieux
Entre la Corniche, le Pharo et la colline de Notre-Dame-de-la-Garde, le 7e réunit des villas avec vue mer, des maisons de pêcheurs et de beaux appartements anciens. La valeur de ces biens est élevée, ce qui rend la question de la transmission particulièrement sensible : faut-il garder le bien pour ses enfants, ou en profiter de son vivant ?
Viager et successions : ce qui change pour les héritiers
- Le bien sort du patrimoine du vendeur le jour de la vente : il n’entrera pas dans la succession.
- Les héritiers reçoivent ce qui reste : le bouquet placé, l’épargne constituée grâce à la rente, et les autres biens.
- La rente s’arrête au décès du vendeur, ou du dernier des deux conjoints si la vente a été faite en couple.
- L’acquéreur devient plein propriétaire et peut disposer librement du bien.
Les enfants ne peuvent pas s’opposer à une vente en viager : le propriétaire reste libre de disposer de son bien. Il est néanmoins préférable d’en parler en famille pour éviter les incompréhensions.
Les règles qui protègent la vente
Un prix juste et un aléa réel. Le viager suppose une incertitude sur la durée de la rente. Un prix sous-évalué ou une rente dérisoire pourrait faire requalifier la vente en donation déguisée. D’où l’importance d’une estimation par un expert.
Le décès rapide du vendeur. Le Code civil prévoit que la vente est sans effet si le vendeur décède, dans les vingt jours suivant la signature, d’une maladie dont il était atteint au moment de la vente.
La vente à un enfant. Vendre en viager à l’un de ses héritiers directs est possible, mais la loi présume alors une donation, sauf si les autres héritiers y consentent. Il faut donc l’organiser avec le notaire.
Le décès de l’acquéreur. Si l’acheteur décède avant le vendeur, ses propres héritiers doivent continuer à verser la rente. Le vendeur reste protégé par la clause résolutoire.
Viager ou démembrement : deux façons de préparer la transmission
| Objectif | Solution |
|---|---|
| Profiter de son patrimoine de son vivant | Viager occupé : bouquet + rente à vie |
| Aider ses enfants dès aujourd’hui | Vente de la nue-propriété, puis donation d’une partie du capital |
| Transmettre le bien lui-même à ses enfants | Donation de la nue-propriété, en gardant l’usufruit |
Ces solutions peuvent se combiner. Elles méritent d’être étudiées avec un conseiller et un notaire, en fonction de votre situation familiale et fiscale.
Viager et successions : l’accompagnement AG Viager
AG Viager aide les familles du 7e à faire le bon choix. Son dirigeant, Alain Gril, compte plus de 35 ans d’expérience dans l’immobilier ; ancien conseiller en gestion de patrimoine pendant 20 ans et expert évaluateur auprès du SNPI, il vous aide à concilier vos besoins d’aujourd’hui et la transmission de demain, en lien avec votre notaire.
Questions fréquentes
Mes enfants paieront-ils des droits sur le bien vendu en viager ?
Non, puisque le bien n’est plus dans votre patrimoine. Seules les sommes et les biens qui restent à votre décès entrent dans la succession.
Que deviennent le bouquet et les rentes déjà versés ?
Ils vous appartiennent. S’ils n’ont pas été dépensés, ils reviennent à vos héritiers dans le cadre de la succession.
Peut-on vendre en viager un bien reçu en héritage ?
Oui, dès lors que la succession est réglée et que vous en êtes pleinement propriétaire.
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